26/02/2025
วันนี้มาอ่านความรู้กันหน่อย โซนนี้ก็ราคาดีอยู่นะ
ความเชื่อของคนไทยที่ว่า คอนโดมือสองราคาไม่ขึ้น เก่าไปขายไม่ออก อาจจะเริ่มเปลี่ยนไปแล้วก็ได้นะ
พวกเราหรือคนในวงการอาจจะถูกกรอกหูมานานแล้วว่า
‘คอนโดเลย 5-7 ปี ราคาอาจไม่ขึ้นแล้ว และขายยาก ขายไม่ออก คนซื้อของใหม่ดีกว่า’
‘คอนโดในกรุงเทพ ไม่เหมือนเมืองนอก ที่ของมือสองกับของมือหนึ่ง ราคาใกล้เคียงกันมาก’
ผมเคยบอกว่า ข้อสรุปนี้ มัน ‘ด่วนสรุป’ เกินไป
เพราะคอนโด กรุงเทพ พึ่งมีมาแค่ 44 ปี
City Center ของเมือง เริ่ม well-established แบบหยั่งรากลึกเมื่อ infrastructure อย่าง ถนนใหญ่-ทางด่วน-BTS-MRT พึ่งมีได้ไม่กี่สิบปี
พูดง่ายๆ คือ พึ่งจะชัดเจน ว่าอะไรคืออะไร ไม่นานนี้เอง
ดังนั้นการจะสรุปไปเลยว่า กรุงเทพ มี pattern ของราคา เป็นอย่างโน้นอย่างนี้ ผมว่ามัน เร็วเกินไป
ปกติเมืองในสายที่เน้นการขนส่งระบบราง เช่น ญี่ปุ่น จีน อังกฤษ ราคาที่ดินตรงกลาง มันสูงกว่าข้างนอก เพราะมันมี economic activity สูงที่สุด
มี traffic สูงที่สุด คนจากทุกสารทิศ ต้องมาตรงนี้
มันคือศูนย์กลาง มันคือ City Center
เมื่อเป็นแบบนี้ ที่ดินเมื่อใช้แล้วก็หมดไป ที่ดินลดลง supply น้อยกว่า demand ราคาขึ้น
รวมไปถึงค่าเช่า จากการใช้ที่ดิน มันสูง เพราะสามารถนำไปพัฒนาอสังหา advanced ได้ เช่น ห้างพรีเมี่ยม โรงแรมแบรนด์ห้าดาว ออฟฟิศหรู
เอาไปขายเพื่อขึ้น คอนโดหรู ได้
การดูว่าเมืองระบบรางเด่นๆ ว่าตรงไหนคือ City Center มันง่ายมากๆ ต่อให้ไม่รู้อะไรเลย ก็คือมันจะมีรถไฟสายวงกลม (หรือเกือบวงกลม) อันนึง แล้วก็จะมีสายเส้นๆ แทงเข้าวงกลมจากทุกทิศ
จากเหนือไปใต้ จากตะวันออกไปตะวันตก
แต่ดูคร่าวๆ จะรู้ว่าตรงไหนคือกลางจริง
คืออยู่ในวงกลม และมีเส้นมาตัดกันหนาแน่นสุด
ของกรุงเทพเรา ก็มี MRT สายสีน้ำเงิน เป็นวงกลม
เส้นที่มาตัดๆ กันสำคัญ และมาก่อน คือ BTS
ดังนั้น BTS สุขุมวิท x BTS สีลม = สยาม
BTS สุขุมวิท x MRT สีน้ำเงิน = อโศก
BTS สีลม x MRT สีน้ำเงิน = ศาลาแดง
สามจุดนี้จึงเป็น สามจุดสำคัญ ที่บอกขอบเขตของ City Center คร่าวๆ
ตอกย้ำด้วย ความมาก่อนชาวบ้าน ด้วยประวัติเดิมก่อนสร้างรถไฟฟ้าคือมี economic activity อยู่แล้ว
(สยาม = retail, education)
(อโศก = residential, retail)
(ศาลาแดง aka สีลม = office, education)
ดังนั้นคนที่มาทีหลัง ไม่ใช่สำคัญ แต่ยังต้องพิสูจน์ตัวเองก่อไป เช่น
BTS สุขุมวิท x MRT สีน้ำเงิน = ห้าแยกลาดพร้าว
BTS สุขุมวิท x MRT สีส้ม = ราชเทวี
MRT สีน้ำเงิน x MRT สีส้ม = ศูนย์วัฒนธรรม/บางขุนนนท์
พูดง่ายๆ ในกรุงเทพ City Center ณ ปัจจุบัน มันเกิดจากการนำย่านที่มีตัวตนอยู่แล้ว สยาม อโศก สีลม
แล้ววาง infra หนัก คือรถไฟฟ้า ตอกทับเข้าไปอีกที เป็นกรอบการพัฒนาที่เป็นรูปเป็นร่าง
ซึ่งกระบวนการนี้มันพึ่งเสร็จมา 20 ปีเอง (MRT สายสีน้ำเงิน เสร็จ 2004)
ในขณะที่เมืองนอก รถไฟสาย loop line ซึ่งเป็นกรอบสำคัญที่สุดของการแบ่งโซน สร้างเสร็จมานานมากแล้ว
โตเกียว สร้าง Yamanote ครบวงปี 1925 ก็คือ ร้อยปีพอดี ต่างกันมาก
เอาล่ะ ในกรุงเทพก็ได้รู้แล้วว่าตรงไหนคืออะไร
และเมื่อโซน หรือ ย่าน มันมีความชัดเจนขึ้น ขอบเขตชัดเจนขึ้น พูดชื่อสถานีแล้วเห็นภาพว่าครอบคลุมตรงไหนถึงไหน
มีการพัฒนาโครงการไปเรื่อยๆ ยึดโยงกับสถานีรถไฟ ไม่ใช่ตั้งริมถนนใหญ่มั่วๆ ไร้แบบแผน
ที่ดินเริ่มถูกใช้ไปจนเริ่มเหลือน้อยในบางย่าน
จนทำให้ ราคา ที่ดิน เริ่มไม่สอดคล้องกับการนำมาพัฒนา
ไม่เฉพาะแค่ไม่เหมาะกับการพัฒนาคอนโด แต่แม้แต่การนำมาทำอสังหาเชิงพาณิชย์ หรือ commercial real estate ที่ได้อะไรเป็นกอบเป็นกำ ไม่ว่าจะห้าง โรงแรม ออฟฟิศ ก็เริ่มต้องคิด ว่าที่ดินราคานี้ จะเอามาทำคุ้มไหม
เพราะเรทเช่าออฟฟิศ มันไปต่อยาก ณ เวลานี้ ส่วนอนาคตไม่ทราบ
โรงแรมในกรุงเทพ ต่อให้ 5 ดาว ก็ดันราคากันมาจนสุดแล้ว จนฝรั่งมังค่าก็เริ่มบอกว่าถ้าแพงกว่านี้เริ่มจะไม่สมเหตุสมผล แล้ว เทียบกับเมืองเอกอื่นๆ ของโลก เช่น สิงคโปร์ โตเกียว
ในด้านคอนโด จริงๆ ก็เริ่มแสดงอาการมาหลายปี เมื่อคอนโดในโซนไข่แดง ราคาจาก ตรม ไม่กี่หมื่น>แสน>สองแสน>สามแสน
จุดสามแสนนี้ หลายคนที่จะซื้อ เริ่มต้องคิด!! แม้ทำเลจะดีมาก ตึกจะก่อสร้างดีมาก แต่คนไทย ที่ซื้อได้!! มีจำนวนฐานแคบลง มาก
developer ที่สร้างคอนโด ตรม ละ สามแสน สี่แสน ห้าแสน เริ่มต้องใช้ อุปกรณ์พิเศษ ช่วยขาย
ต้องสร้างภาพให้มีความหรูหรามาก ต้องทำให้รู้สึกว่าที่อยู่นี้พิเศษ exclusive กว่าที่อื่น
มีการนำแบรนด์โรงแรมหรู เข้ามาประทับคู่กับตึกคอนโด เพื่อเป็นสัญลักษณ์ แห่งฐานานุรูป ใครที่อยู่ตึกเหล่านี้ คือผู้วิเศษเหาะเหินเดินอากาศ
จึงจะทำให้คนซื้อในกลุ่มนี้ ยอมจะควักเงินมาซื้อได้ ซึ่งมีจำนวนคนแคบลงไปอีก
ย้อนไปเมื่อคอนโดชนตัวเลข สามแสน/ตรม ซึ่งจะบอกว่าเป็น เพดานทางจิตวิทยา ก็ได้
ก็เกิดสภาพที่วงการอสังหาไทยไม่คิดว่าจะเกิด
เริ่มมีการฉีก รูปแบบ (pattern) เกิดขึ้น กล่าวคือ
เริ่มมีการซื้อขาย ‘คอนโดเก่า’ ’คอนโดมือสอง‘ มากขึ้น
จากความเชื่อเดิมที่ว่า คอนโดสิบปี ยี่สิบปี สามสิบปี ไม่มีใครจะหาซื้อมาอยู่หรอก
เกิดการสืบทราบว่า คนที่อยู่ก็ยังอยู่ได้ และอยู่ดี
มีการดูแลทำนุบำรุงตามวาระ มีการปรับปรุงไปจนถึง อัพเกรด สภาพส่วนกลาง ก็หลายตึก
มีการเข้ามา ’renovate' หรือปรับปรุงภายในห้องชุด จากสไตล์เก่าๆ ไม้สีแก่ๆ หินแกรนิตยุคคุณพ่อแม่ ปรับโฉมใหม่แล้ว โก้หรูไม่แพ้คอนโดใหม่ เพราะใช้วัสดุตกแต่งเดียวกัน ยุคสมัยเหมือนกัน แม้แต่เครื่องไฟฟ้า ครัว แอร์ ก็สามารถเปลี่ยนเป็นเวอร์ชั่นทันสมัยสูงสุดได้
ในโครงตึกเก่า แต่เก๋า เพราะกำแพงยังหนา ที่จอดรถเกินพอ ในทำเลไข่แดงที่หาไม่ได้แล้ว หรือหาใหม่ก็แพงเกินไป
จนแม้แต่บริษัทอสังหารายใหญ่ ยังต้องเปิดบริษัทย่อย เพื่อมาเล่นเรื่อง ตามล่าคอนโดเก่า เอามา renovate ขายใหม่ ด้วยซ้ำ!!
ผู้คนเริ่มเห็นมากขึ้น ว่าคอนโดเก่านั้น หากส่วนกลางดูแลดี ชุมชนน่าอยู่ อยู่ในทำเลดี สร้างดี สามารถนำมาชุบชีวิต ใหม่ได้!! ไม่ใช่สิ่งที่เลื่อนลอย
คนที่ซื้อคอนโดเก่าในเมือง มาปรับปรุงใหม่ เพื่อทั้งอยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่า เริ่มมีมากขึ้นทุกที
ไม่เฉพาะแต่คนไทย ยังมีต่างชาติ ที่คุ้นชินกับการซื้อทรัพย์มือสองมาเนิ่นนานในบ้านเขา เข้ามาร่วมด้วย!!
ดังจะเห็นว่า คอนโดมือสอง คอนโดเก่า มีการเติบโต ของการโอน มากขึ้น! เรื่อยๆ!
เมื่อคอนโดใหม่ ต้นทุนสูง ขายยาก developer ก็ลดการลงทุนในส่วนนี้ลง คอนโดใหม่ๆ ในเมือง มีการเปิดตัวลดลง
ราคาขาย จะดัน ก็ดันยาก หลายที่ที่เปิดตัว ใช้ trick ราคาขาย เท่าเดิม แต่ตัดไส้ในบางอย่าง ออกไป ลด cost กันไป lean กันไป
ถือว่าการเติบโตของมือหนึ่ง ต้องชะลอ โตน้อย ณ จุดนี้ เป็นการ ‘ปรับตัว’ ‘พักตัว’
และในอีกด้านหนึ่ง เมื่อคนหันไปดูคอนโดเก่าที่ดี มากขึ้น
demand สำหรับของเก่า มากขึ้น ของมือสอง ที่ตั้งขายมานาน เริ่มขายได้ เริ่มมีแสง เริ่มมีคนเทมา สนใจ
ก็เหมือนกาลักน้ำ ที่มีการถ่ายเทเงิน จากตลาดมือหนึ่ง มาตลาดมือสอง
ผมคิดว่า กรุงเทพ น่าจะค่อยๆ เริ่มเข้าสู่ รูปแบบราคาอสังหาคอนโด แบบเมืองนอก มากขึ้น คือของมือสอง เริ่มมี demand ช่องว่างราคาระหว่าง มือหนึ่งและมือสอง จะเริ่มแคบลง
พึ่งเริ่ม แต่คิดว่าเริ่มแล้วมาสักพัก ตอนนี้ยังมีช่องว่างอยู่อย่างมาก
แต่ช่องว่างนี้ จะค่อยๆ แคบลง
ตามการพัฒนาเมือง ในกรอบที่ชัดเจนขึ้น ย่านที่ชัดเจนขึ้น
ตามราคาพื้นที่ที่ดิน ที่ร่อยหรอลง
ตามกำลังซื้อของคน ที่ยังไม่ fit กับราคาของใหม่
คิดว่าเป็นช่วงเปลี่ยนผ่าน
เมื่อของมือหนึ่งชะลอ ของมือสองเฟื่องฟู
เมื่อวิกฤตเศรษฐกิจผ่านพ้น (ไม่ทราบว่าอีกกี่ปี)
เมื่อราคาของมือหนึ่งมือสอง ไม่ต่างกันมาก
เมื่อนั้น ตลาดมือหนึ่ง ก็จะกลับมาได้ใหม่ โดยที่ของมือสอง ที่ราคาตามไปแบบ ทิ้งช่วงไม่มากแล้ว โดยเฉพาะในทำเลที่ดินร่อยหรอ
ไม่เหมือนอดีต ที่ทิ้งห่างไม่เห็นฝุ่น ระหว่างใหม่และเก่า และคนยังเลือกซื้อแต่ของใหม่
แต่วันนี้ คนเริ่มมองเห็น และเลือกของเก่ามากขึ้น มากขึ้นแล้ว
เลือกของเก่า ได้ห้องใหญ่
เลือกของเก่า ได้ทำเลดี ในราคาที่ถ้าเล็งแต่ของใหม่ ไม่มีทางได้อยู่ทำเลนั้น
เลือกของเก่า ได้ที่จอดรถ เพียงพอ
ค่านิยม เริ่มเปลี่ยน เริ่ม shift
พี่งเริ่ม แต่เริ่มแล้ว
ดีใจที่วันนี้มาถึง คอนโดเก่าถูกชุบชีวิต
ดีใจที่วันนี้มาถึง คนเริ่มเห็นค่าคอนโดเก่า
ดีใจที่วันนี้มาถึง คนรู้ว่าคอนโดเก่าเป็น ‘บ้าน’ ที่ดีได้
ไม่แน่ว่า อีก 10 ปี 20 ปี ข้างหน้า
มุมมองที่อยู่ในมโนภาพของคนไทย อาจเปลี่ยนไปแล้ว
ว่า คอนโดเก่า ไม่ได้ไร้ค่า ต่างค่า กับของใหม่ ขนาดนั้น
ราคา และ pattern ของกราฟ จะเป็นตัวสะท้อนในวันนั้น เอง
